万科“地产+教育”模式颠覆学区房
近日，万科联手深圳中学共建万科梅沙书院。梅沙书院坐落于万科总部，建筑面积约为1.8万平方米，规划30个班级，采用国际化的小班教学，预计可提供1050个学位，并于今年9月迎来首批学生。
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其实，房地产和教育产业早已不是隔海相望的孤岛，从1994年碧桂园与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校，到2001年深圳桃源居引入清华实验学校，再到世茂360°全系统教育社区、金地学院派社区、正荣“全教育”社区，“地产+教育”模式逐渐浮出水面，并可能成为下一个十年的“香饽饽”。
教育是过去20年来供需最不对等、消费者感觉最“弱势”的领域之一，“地产+教育”能否带来改变？教育又能否给地产企业带来新的利润增长点？从“三好”到“八爪鱼”战略，笔者看来，万科的多元化更像是以居者作为CPU、以社区作为主板，为各种“插件”提供对接的插口。那么，万科的社区教育“插件”又是如何运作的呢？
一、教育的痛点，社区的机会
在国内，有3个领域是消费者花钱却往往得不到想要的东西：房子、教育和医疗。随着房地产进入买方市场，供需不对等的情况逐步改善，但教育和医疗仍然“难啃”。具体来说，现有教育存在4种痛。
一是学区房、学位房的单价达到几万、几十万，家长们勒紧腰带，花几百万买的或许只是一个残旧的小房子，仅仅是为了一个不能确定的学位；二是教育资源分散，从小学到中学，为了追赶好学校，家长被迫当起了现代孟母，频繁换房，劳心劳力；三是官办教育机构报名难、价格高、路途远，而民办培训机构又往往管理混乱，师资匮乏；四是独生子女在生活中缺失同伴教育，容易造成人格发展的偏差、失衡。
有没有一种模式可以解决上述4大难题呢？“地产+教育”或者说教育社区化模式有着天然的优势，因为这里存在天然的邻里关系和熟悉的场地，关键就看开发商、社区运营商、教育机构的品牌、模式是不是靠谱。
二、房地产接入教育产业的3种模式
房地产企业需要寻找有长期稳定现金流的商业模式，光卖房子肯定无法支撑未来，如果教育产业做得好，就可以为企业提供稳定的现金流。房企因其开发和持有物业的便利，可以在社区中做该类物业的安排，也可按长线经营来获取稳定的现金流。
从“抱大腿”到“自办校”，从“走出去”到“引进来”，从打造“学区房”到“我就是学区”，房地产企业可以从3个层面接入教育产业，构建适合自己的“地产+教育”模式（见表1）。
1.与教育资源进行不同强度的关联
第一是借助周边丰富的教育资源提升项目品质，可称为“抱大腿，好卖楼”。这种可以算“地产+教育”的初级模式，营销味道较重，希望借助名校提升楼盘价值。
第二是与名校合作办学，可称为“引进来，齐办学”。这种模式相对成熟，即由房地产企业出资兴建校舍，建成后交由当地教育部门管理。合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，投资校舍、设备等硬件并负责设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。
第三是社区自己创办学校，可称为“自办校，我做主”。这种模式就是房地产企业自己创办学校，多聘请专业的教育管理机构管理教学。该模式的关键是招聘到优秀的校长，建设合格的教师队伍，制定科学的发展方案。这种模式将建校者和办学者合二为一，保证教育稳定性，开发难度最大但成熟后经济收益也最大。
2.根据不同目的和层次配置教育资源
按照教育的目的和层次，“地产+教育”也可以分为3种模式：
第一是配置幼儿园、小学、初中、高中等基础教育资源，比如深圳宝安桃源居、蔚蓝海岸等。
第二是配置专科、本科、成教、研究生等高等教育资源，如珠海唐家湾大学城、上海松江大学城等。
第三是配置文化、艺术等非升学类教育资源，比如世茂360°全系统教育社区用“艺术+生活+梦想”作为精神符号，在社区内兴建了舞蹈学院、钢琴艺术中心、绘画室、体育馆，营造一种融艺术、生活、梦想为一体的生活方式。金地推出的社区“常青藤优才计划”，以“优化设计”为引导，以“优学服务”为内容，通过“宝贝计划”“天才计划”“金地大讲堂”为孩子量身定制系统化培养课程，专设航模池、百草园、书山阅览室、海洋主题水上乐园等互动场所，营造寓教于乐的全天候设施。
3.按照全年龄段打造教育体系
全龄化社区教育以幼儿、少年、青年、中年、老年等年龄分类，在小区中设置适合不同年龄段的教育内容和设施。
成都万科打造了u18教育体系，集合优质培训机构和师资力量，提供一整套教育培训的超市化服务，未来业主子女有望享受从幼儿园、小学、初中、高中的专项优惠*策，实现1-18岁的教育全覆盖。王石曾设想在万科社区内开设老年大学、培训平台，为社区内的老年人“发挥余热”提供空间，串联社区内业主的教育供需。
三、万科“地产+教育”的3层体系
万科在从传统房地产开发商向城市配套服务商的转型过程中，“八爪鱼”战略是其中最重要的内容。“八爪鱼”包括万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦八大触角，目标是为万科搭建客户全周期生态系统，增加客户的黏性。其中，万科塾就是那只教育的“触角”（见图1）。
1996年，上海万科就开始了在教育产业的试水，与复旦大学附属中学合办9年制民办学校――上海市复旦万科实验学校，位于万科城市花园中；2010年后，万科又从“社区学校”的维度开启了“城市配套服务商”的教育产业之路。
目前，万科的“地产+教育”主要包括社区营地、城市营地、户外营地三层产业体系。
1.社区营地――四点半学堂
万科依托住宅社区和社区商业成立社区营地，作为素质教育启蒙基地，包括九年制素质教育学校、周末营、教师创业服务等内容，万科业主的孩子优先入学。 社区营地主要提供社区内子女的教育和托管业务，需要解决3个关键问题：一是师资，初期可以先进行社会招聘，后续优先整合社区内和万科体系内部资源，包括万科小学、幼儿园及家长生源；二是场所，主要利用社区内闲置的会所资源；三是生源，这个最不愁，万科社区内天然资源。
在社区营地中，万科独创了“四点半学堂”，有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。在“四点半学堂”中，老师辅导孩子做作业，家长下班来接走，小孩开心，家长放心。
在武汉万科红郡，基于“四点半学堂”又规划了青少年空间，空间使用面积约1000平方米，由10个功能区组成，采用鲜艳的红、橙、*、蓝、绿等色彩搭配，为青少年提供义工活动、公民教育（如公共安全知识、社交礼仪等）、作业辅导、家庭辅导（如亲子关系、抗逆能力等）、阅读分享、兴趣培养、创意交流、领袖培训等8个方面的服务。
目前华南万科已经有14家社区营地成功开业，广州的目标是在今年要开11家社区营地。到2017年，万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。社区营地不仅开在万科的社区，也可能开到其他公司的社区。
2.城市营地――教育MALL
城市营地则定位于素质教育的培优基地，依托于万科综合体，一个城市开办1、2个或者3、4个，可以称之为城市教育综合体，将以出租公寓和出租校舍、培训教室为盈利点，预计可以为培训机构降低租金成本30%，提高不动产坪效300%。
广东佛山的国际金融城将作为万科第一个城市营地，于2017年开业，取名为“教育MALL”，它的业态大致是：培训机构+餐饮+电影院+停车场，地下有3层都是停车场，1-4层全部是各种各样的培训机构，5-7层可以整租给一所学校，8-10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。
教育MALL有可能颠覆传统SHOPPING MALL和少年宫，原因有二：一是剔除掉购物中心里面被互联强打击的业态，比如服装，只保留下体验感强的东西，例如餐饮、电影院等，把教育和传统MALL结合起来玩；二是解决了少年宫和社会教育机构报名难、太分散的难题，钢琴、舞蹈等课程MALL内搞定，孩子在学习的时候，家长不用在教室门口干等，MALL内娱乐，不枯燥，还放心。
3.度假营地――中国“童子*”
万科目前做得更为成熟的，是户外/度假营地，有点类似于美国“童子*”的概念，致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神，并不局限于万科业主，而是面向全社会。据媒体披露，万科已将教育产业体系中的度假营地事业部独立出来，作为创新业务中最可能快速发展壮大的部分。
度假营地在国内存在巨大的供需断层，2013年我国高中、初中、小学及学前教育的在校人数共计约2亿人，但中国十二五期间仅拟建150个营地，对比美国目前1000万青少年、12000个营地的渗透度，远远不够，而且国内营地服务以游学项目为主。
万科预计，2015年户外营地接待人数将达1.5-2万人，现有营地包括三亚森林度假、深圳双月湾、广州清远白天鹅、吉林松花湖滑雪场、东莞松山湖。
作者就职于明源地产研究院