万达的金融游戏：商业地产王国繁华背后王健林之忧
王健林（专题阅读）在担心什么
中国头号商业地产王国的缔造者不得不面对各种质疑，繁荣背后的隐忧是什么
11月的一天，万达（专题阅读）集团董事长王健林前往九省通衢的武汉市，去视察当地第一高楼 高达200米的万达中心，一座投资总计达70亿元的庞然大物。按照计划，2012年的元旦节时，这里将呈现一场由奥运会焰火团队定制的焰火表演。这更像是王的玩具。早在两年前，王即花费重金在已封顶的基础结构里预埋了焰火炮管和电脑控制系统 全球仅有两栋高楼预置类似焰火燃放装置，另一个是台北101大厦，但它只能燃放简单的焰火。这场可由电脑编程以求千变万化的烟火秀花费不菲，时长仅20分钟的燃放成本即高达300万元。彼时，或将吸引上百万的市民在长达20公里的江滩上驻足观看。
隔江相望的则是当地妇孺皆知的楚河汉街，它亦是万达的商业地产项目。其拆迁面积高达110万平方米，相当于超过150个标准世界杯足球场面积，涉及搬迁超过1万户居民、400个商业点，甚至还包括湖北省数个直属厅局级*府单位。起初，很多商户对未来商铺的营业环境心存疑虑 几年内周围将是一片工地。不过王健林以实际行动打破了这一疑虑 所有工地均采用8米以上的超高围档将之与外界隔绝，每个出入口均安装价值100余万元的专用洗泥机，车辆进出皆用高压水龙冲刷，以求一尘不染。了解王行事方式的人不禁想到他的口头禅： 想做一件事，总能找到办法;不想做一件事，总能找到理由。
王健林还要以另一种方式庆祝这一时刻，由于担心全国各地高管们通过视频难以体验到项目现场的冲击力，他们均飞赴武汉参加项目表彰会。王这样解释其良苦用心： 过去解放*打仗，一个大战有几个阶段战役，每个阶段战役下面有若干个小战役。一支部队一年打下来，少说也得开十几次总结会。就是毛泽东说的八个字：总结经验，以利再战。 他希望借此下属 不再依然故我 ，并目睹 万达产品现在进步到什么层面 。
王有理由骄傲。如此大的项目，从拿地到竣工，他只来过四次。而工程工期亦堪称奇迹 仅用了8个月时间。此前，万达和当地*府约定的交地时间是2010年6月30日，开业时间则为2011年9月30日。但直到2011年1月*府才交地。换做别的企业，可能会因此推迟半年开业，但王却并未这样做，他的万达广场仍在国庆前夕开业，并及时修复了富有民国建筑气息的汉街，以让这座以辛亥革命策源地而著名的城市更体面地迎来了那场革命的百年纪念日 那是一个值得铭记的时刻。
类似的抢工局面绝非孤例。从南京建邺万达广场的一年工期，到广州白云万达广场的11个月工期，再到武汉的8个月工期。 一个朋友跟我讲，前几年看万达，是 望其项背 ，万达在前面跑，后面的人还能看到后脑勺;现在是 望尘莫及 ，只看见一溜烟，看不到人。 王在内部会议上说。
现年57岁的王健林打扮完全像一个初出茅庐的投机客：深色西服、板寸头。他是国内订单式商业地产、城市综合体商业模式的开创者，中国民营企业中排名第一的纳税者，价值7800万元圣汐国际(Sunseeker International) 战舰108 限量版游艇的主人 在《皇家*场》(Casino Royale)中，它是007詹姆斯 邦德(James Bond)的顶级配置。在2011年上半年，万达集团营收超过618亿元，仅次于万科 值得一提的是这一数字是在超过400万平方米的自持物业的基础上取得的，如无意外，全年营收预计将突破1000亿元。
当下，这个国家正无比热衷于商业地产。以万达为代表的城市综合体项目遍地开花。世邦魏理仕数据显示，仅北京2010年商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，同比增长355%、357%。此外，上海、广州、深圳等地商业地产供应量亦直线飙升。万达则是其中的最大玩家。2011年上半年，万达的营收是其计划的153%，同比增长69.7%，已开业万达广场总客流高达3亿人次，全年预计可达6亿人次。 所有人都想学习万达，但似乎没有成功的效仿者。 益普索大中华区高级副总裁刘晓葵对《环球企业家》说。任何曾有万达任职经历的经理人们，现在都成了那些转头抢进商业地产的开发商们的猎头对象。
在这样一片欣欣向荣的景象中，王健林还在担心什么呢?
11月23日，一篇署名吴晓波的文章意外地激起了万达的强烈反应。在这篇名为《千亿万达的软肋》的文章中，作者指出万达存在项目经营不善、旗下万千百货定位不准、短期上市无望而可能存在融资问题等。3天后，万达即在自己投资的一家媒体上以长文驳斥了该篇报道的九点质疑，并称： 在此，我们愿与吴先生对*，三年后，万千百货如散租，我们当众扇自己耳光;如不然，吴先生当众扇自己耳光。 这篇回应文章还警告说： 万达不是神，万达也存在问题，也会犯错误，善意的批评我们欢迎，这只会使万达发展更好。但是捏造事实不是批评，只能叫诽谤，我们将通过法律手段让全社会知道谁在造谣中伤。
但事后证明，该作者并非写作《激荡三十年》的吴晓波，而是另一家媒体的。万达这次似乎有点反应过度了。
万达如此敏感是有原因的。从2011年年中以来，关于万达模式、资金链问题的外界质疑一直在潜滋暗长。在另一家房地产商绿城集团曝出可能破产的消息后，同样借助信托基金渠道进行部分融资的万达也就此笼上了一层阴影。市场本能地开始怀疑王健林的跃进目标是否过于乐观了：万达今年内就将有100个已动工或已运营的万达中心;在北京，万达广场未来将增加到10个;2012年预计销售收入将达到1300亿元。 无论从规模、商家资源、人才培养还是开发能力上，万达在5到10年内无人能敌。 王健林在11月11日廊坊万达广场开业活动中说。
正如《圣经 路加福音》所言， 对被委以重任的人，人们的要求也更高。 在过去，万达依靠低价拿地、高估值抵押、套取资金滚动开发的方式快速扩张，但在中国房地产业备受打击的市况下，万达还能继续高歌猛进 吗?
找到模式
王出生于*人家庭，天生工作狂，唯一的爱好是唱歌。在万达年会上，王时常一展歌喉，他热衷于《雄鹰在天》等励志歌曲。在过去，王借款以老城改造掘得首金;与足球联姻迅速提升知名度;与沃尔玛等跨国零售巨头结盟，以商业地产切入其价值链。至始至终，王健林均拒绝模仿。
王的战略不同于同行玩家的最简单解释是：万达以 订单地产 模式介入商业地产，低价拿地，享受城市化进程中的成倍的土地增值收益以及物业增值，利用住宅、公寓在这个时期的快销快速回笼资金，利用半租半送方法拉拢沃尔玛等主力店迅速复制扩大规模，并以品牌影响力占据大量*金地段，最终实现所持物业的长期增值。此外，它全身心地关注攸关生死的资金链问题 提前还贷和违约风险。
起初，王扮演的仅是国际零售业巨头与地方*府之间的中介者和平台租售者的小角色，之后，他则以 城市综合体 成功主宰自我命运。这一模式中有两个关键点：首先，以住宅地产开发和销售支持万达广场商业运营，而以万达广场的就业、税收和形象效应低价获取核心地段的紧缺土地资源;其次，以可售物业的快速销售及旗下影院、百货等现金流回笼自持物业的投资，然后以自持物业抵押贷款快速推进下一个万达广场项目的开发。依托于此，万达得以实现 资金平衡 与 快速扩张 。
王真正崛起于2002年，为了摆脱对沃尔玛的依赖，他试图对产品及商业模式进行前所未有的创新 源于室外步行街模式的大体量街区组合店。这一设计存在严重缺陷 定位为纯商业，零售比重高达80%，主力店却相对独立，室外街区无法聚敛人气;具体业态组合上，主力店比例过重且租金低，王被迫依赖分散出售店铺物业回笼资金，这导致店面售价过高，出售乏力。
王对此痛下重手。他重新确立核心商业 只租不售 的模式;重新调整业态重组，即 卖什么? 强化 做对程序 和 订单模式 ，集中精力提高商业资源的整合及后期运营能力。
为了丰富业态，他曾与新鸿基、太平洋百货原管理团队发起成立大洋百货，以学习如何调整商业业态、汇集商家资源等。他赴美考察发现美国购物中心里50%的主力店均为百货、超市两种业态，因其能带来人流，商业地产商多白送土地、低租金甚至承担建造费用 美国零售商JC Penny、西尔斯(Sears Roebuck)决定一个项目是否进入至少需要三年，开发商提供贷款，后者需反复调查三年，分析、规划，最终才做决定，然后缓慢提升非主力店的租金以实现资金平衡。
这大大触动了万达与沃尔玛的深度合作。2000年他曾与沃尔玛谈判一年希望其入驻长春万达项目，但苦心之下换来的仅是沃尔玛客气地表示有兴趣的信函。一年后，沃尔玛与万达在极其苛刻的条件下签约。这次合作也奠定了日后沃尔玛入驻+底商销售的早期模式。
万达集团副总裁尹海曾如此谈及沃尔玛对万达的作用 董事长对于总部控制的理解，最早来自于沃尔玛等连锁企业。它们是万达最早的商业启蒙者。 沃尔玛的全产业链整合、无缝连接、客户拉动等策略极大地震撼了王健林。以沃尔玛与供应商的关系为例，万达如法炮制，与各大主力店签订战略协议，约定城市选择，租金水平、优惠条件等以批量谈判的方式提高效率;万达与各个主力店在开店之前进行协商，内容涉及城市、地段、规划设计指标等，这些通常被业内外包的工作则直接由万达规划院、商务部以及物业管理公司等亲力亲为。
万达招商的一个原则是仅从品牌库中挑选，这些商家均通过招商品牌小组考察签约，非品牌库的商家要进入万达，审批权在总裁。例如列入次主力店品牌库的品牌包括必胜客、肯德基、屈臣氏、星巴克等，其租期一般不超过5年，年租金环比递增率不低于3%。时至今日，万达已拥有超过5000个品牌商家组合。另一个重大的举措是2008年万达万商会成立，包括沃尔玛在内的超过1000个顶级品牌商均会参加其一年一度的盛会，2011年，参会数字超过1500家。在一些地区，万达的室内步行街仅占项目的1/8，但租金的贡献率却占到总租金收益的1/3。
表面上看，万达的成功在某种程度上说是执行力的成功。以南京建邺项目为例，2009年2月初开工，12月底开业，工期仅10个月。其体量巨大近28万平方米，且项目位于两条河中间，施工难度很大，但最终准时完工。洛阳项目则由一个年轻的总经理担当，旗下仅20多人就把11万平方米的项目利利索索地干完了。
这一成功完全仰仗于两大后台。其一是万达商业管理有限公司，它也是国内惟一一家全国性商业管理连锁性企业，管理涉及商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广等，覆盖全国所有的万达广场，其租金收缴率多年超过99%。
其二是国内惟一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构 万达商业规划研究院，其中人才济济，汇聚国内商业中心、五星级酒店等各方面一流人才。这使得万达在建筑设计之初即可精细化，如在北方地下停车场出入口，万达规定必须加装两道堆积门以抵御冷空气的侵入;预留ATM机所需电源以及数据接口;闭路监控系统预留，以利于日后摄像点位的增加以及避免布控死角。